内容来源：2019年12月11日，实力民宿研究院第十期开课，《宿·学》课程作为实力民宿研究院的精品线上课程系列，旨在通过热点问题解析，基础知识普及，答疑解惑，搭建更好的传播与分享平台，增进交流，同生共进。第十期课程由凤凰西原民宿创始人、湖南圣威思酒店集团运营总监、湖南凤凰原宿民宿集群项目执行董事何升波老师进行授课，课程以“景区民宿集群的产业发展”为主题，剖析原因，结合案例，并提供了解决问题的方法建议。
本次课程分享，何老师的内心既紧张又激动，激动的是因为大家赶上了行业趋势和风口，紧张的是民宿集群是个没有标准，前人尚未涉足的空白领域。今天的我们都是这个行业的先行者，也是行业发展的探索者，接下来我们将正式进入本次分享的内容。
今天我要分享的主题是“景区民宿集群的产业发展”，主要包括以下四个方面的内容：花巷原宿集群概况、民宿集群的商业模式、集群的优势与资源、民宿集群的发展方向。
花巷原宿集群概况
花巷原宿民宿集群是湖南凤凰原宿酒店管理有限公司在凤凰古城内的一条街道打造的民宿集群街区，该集群选址于王家弄古巷。在王家弄的150米范围以内打造由各种风格主体构成的集住宿、文旅、休闲、禅茶、餐饮、购物为一体的旅行生活体验式街区。我们在做这个项目之前首先应该对我们的项目有明确的项目定位，我们的集群应该也有我们的定位和属性，这个定位要与我们未来的发展和愿景相结合，我们的发展愿景有三个方面，第一个是打造古镇景区民宿集群一条街;第二个是民宿集群商业综合体;第三个是零售集群文创品牌孵化基地。
凤凰花巷民宿集群的一期建成的项目有五个主题风格，每一个主题风格都有各自的特点，五个风格主题是分别：西原子衿，主打服装设计的概念;西原初见，主打文学、音乐概念;远人墟里，主打禅茶空间的概念;南城一隅，主打图书和红茶的概念;起间弄里，主打文艺复古杂货铺的概念。那么我们整个集群使用统一的品牌，期望传达理念是：此时，此地，一定有你向往的生活。
我们做民宿集群的目的是打造流量入口，民宿是上游产品，下游产品是配套的零售业态。目前我们的民宿集群内的配套业态主要有：茶空间、本帮菜、轻休闲吧、音乐吧、土特产及服装工作室。因为只有形成民宿集群以后，才能形成所谓的用户池或者是流量池，并把聚集起来的流量引入下游的业态，民宿集群是所有业态统一的流量入口，只有这样才能形成所谓的复合经营，上下游产业链的联动发展，打造自己的产业闭环。
民宿集群的商业模式
关于民宿集群的商业模式先分享几个关键词：产品设计、复合经营、产业链、闭环生态商圈。
关于商业模式我想分享先分享三个方面。第一个方面是产品。产品分为前端产品，终端产品和后端产品。前端产品是民宿房间，民宿房间可以补贴终端产品，同时也具备一定的盈利性。终端产品，包括配套业态和爆款产品，这类产品要做到收益最大化，并且不能存在收益的天花板。后端产品，品牌孵化基地，品牌孵化基地加用户池流量池构成后端产品。
在前端产品打造就是打造民宿集群，目前我们打造的是十栋独立的院子，80到100间的房间，位置集中在一条街上，他既是十个独立的民宿，也是一个拥有近百间房的散体式酒店。
关于景区民宿集群，我曾经提出过一个定义，主要是从四个方面去定义：统一品牌，统一管理，统一运营和统一街区。只有满足这四点要求，民宿集群才可以做到产业链打造和布局。当民宿集群已经形成之后，我们便可以来讨论民宿产品的用户诉求。
民宿是引流产品，只有充分了解民宿用户诉求我们才能定义和确定下游产业的发展方向，应该用什么样的业态来配合上游产品。民宿用户通常以旅行为主，那么他的需求会基于旅游消费的行为需求而产生，主要是分四个方面，第一对旅游目的地的了解诉求，包括包括景区景点;第二，对自身吃住娱购的这个了解诉求;第三，对民宿或者民宿主的人文了解诉求;第四，对民宿公区的社交诉求。入口产品用户的诉求才是打造下游产业的基础和方向。
这是一个终端产品概念图，刚才说的民宿是个流量入口产品，它往下对应的是住宿，住宿代表的就是一个流量入口，换言之，我们这种业态作为一个引流的产品，当流量流入民宿集群这个平台的时候会产生一系列的消费，包括了餐饮、包车、定制旅游、购物、轻休闲，我们赋予上述业态一定的标签，比如：餐饮是刚需的配套业态，包车是一般的配套业态，定制旅游是属于定制类的业态，购物属于高收益的业态，休闲属于一个就是娱乐方面配套业态。购物是一个值得我们关注的高收益业态，在这个业态下还可以细分成土特产、生活必备、服装品牌及其他品类等等，这些可以根据实操进行配套。
第三方面是后端产品，也就是品牌孵化基地。民宿集群一年下来可以积累十万的流量，这个基础流量，足够培育和建立一个生态品牌链。建立品牌孵化基地的前置条件主要是分为五个方面：民宿，作为流量入口;集群作为一个用户平台;构建一个生态商圈;开发用户延伸产品;市场培育品牌。
可能有人会质疑品牌孵化基地，提出为什么要创建这么多品牌，比如做服装我是外行，为什么可以做?理由很简单，首先我有用户，其次我有市场，有用户才能延伸产品，有市场就可以培育品牌。
集群的优势与资源
民宿行业，有一句话说，爆款单品之后，一定是群落时代。这句话的意思是说，单体民宿最终会走向集群这种资源互补的模式。民宿集群的优势主要有以下四个方面：
便于管理。一个集群相当于一个100间房左右的散体式酒店，在管理上拥有酒店管理的便捷性，同时也可以承载完整的管理组织架构，还可以提高资源的重复利用率节省了管理成本。
便于运营。相对于酒店在OTA只有一个广告位，集群内的十个民宿可以做到十个广告位，更利于做到全网的这个广告位，拥有比单体酒店更好的广告的流量入口资源。相较单体民宿或者酒店，民宿集群的接待能力更大，受众更广，更关键的一点，共享库存。
板块化优势。以品牌为纽带，以区位为平台，即使是独立IP之间也能互相关联，发挥效能，从经营、管理、人力、资源上有效整合。
用户流量池建立。以一个民宿集群的流量优势，配套周边业态，把民宿客人通过周边产品链接，建立一个用户流量池。
民宿集群发展方向
未来民宿集群将有以下三大方向。
民宿集群式的街区综合体。这种模式发展到最后不只是民宿，而是都可以做，民宿只是上游产品，下游可以做购物、餐饮、土特产定制旅游等等。
民宿集群产业链的上下游结合。跟我们第一个方面的有点相似之处，还是把民宿作为一个入口，其他的业态作为下游，形成一个一体化的产业链。
民宿集群文创产业品牌孵化基地。利用民宿集群带来的用户和市场，发展衍生产品，培育新的品牌。
答疑环节
一、结合民宿未来的方向，怎样把民宿做大做强?
这是一个非常系统的问题。民宿，当下的是一个非常就是增速非常快的行业，因为增长快竞争也非常大，很难简单的说告诉大家怎么去做，跟大家分享一个做民宿的方向，就是在我们所擅长专业的领域，做精做细啊，这样的话才能有未来。我还有一个建议，单体民宿要做复合经营，也是民宿+，这样做才能把民宿做大，做强。但是做民宿+的前提是民宿要做得好，那么才有可能做民宿加做其他的产品转化出来。为了实现民宿+的目标，流量要有保证，这就需要大家拓展OTA之外的更多的流量渠道。
二、您觉得凤凰民宿集群和其他现有的民宿集群相比，它的核心竞争力是什么?
诸如莫干山、大理、丽江等很多地方的民宿集群，在我看来是泛民宿集群真正的民宿集群应该是统一品牌，统一运营，统一管理，同一街区内的。这样的民宿集群才有核心竞争力，可以做到资源互补，形成产业链。我认为凤凰的民宿集群，跟其他地区的泛民宿集群没有可比性，他一定是优于泛民宿集群的。因为它可以做上下游的产业链，这个就是它的核心竞争力。
最后，希望大家能通过《宿学》课程的专项学习，找准解决痛点的方法，让我们一起不断进步，一起努力成为更优秀的民宿人。
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